Ипотека

ПРОЦЕСС ПОКУПКИ КВАРТИРЫ

С ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТОМ В ИСПАНСКОМ БАНКЕ

Ипотечный кредит в испанском банке – это очень выгодный инструмент для приобретения желаемой недвижимости. С уверенностью можем сказать, не нужно бояться ипотеки, это несложно, тем более все вопросы по ее оформлению возьмёт на себя наша компания. 

1. Первый приезд в Испанию и выбор варианта для приобретения. На моем транспорте, бесплатно, обычно я показываю максимум возможных вариантов, комментирую, какие есть плюсы и минусы у каждого варианта, и вы уже принимаете решение.
2. Во время вашего визита мы открываем счет в банке. Не важно будет ли у вас покупка с ипотекой или нет, счет в испанском банке должен быть. Открываем счет в том банке, где вы будете брать ипотеку. Для открытия счета банк запрашивает документы, подтверждающие официальное происхождении ваших доходов и уплату налогов по ним.

Банк запрашивает следующий список документов 

(и служит как для открытия счета, так и для оформления ипотеки)

1. Налоговые декларации (если вы частный предприниматель) или справки по форме 2-НДФЛ (если вы наемный работник) за последние 2 года 
2. Справка с работы о заработной плате. Это обычная стандартная справка за подписью главного бухгалтера с указанием должности и среднемесячной заработной платы. Чем больше будет указанная ваши заработная плата, тем лучше , то есть, получая официально зарплату в 2 000  евро в месяц и покупая  квартиру за 500 000  евро,  у банка может  возникнуть запрос о предоставлении дополнительных документов о других доходах помимо заработной платы.
3. Справки с российского банка на АНГЛИЙСКОМ  языке о состоянии вашего счета (счетов). Такие справки банки в России дают на английском языке и испанские банки их принимают, соответственно, переводить на испанский язык их не нужно. Банк принимает информацию о состоянии ваших счетов в банках любой страны мира.
4. Некоторые банки требуют справку или отчет о кредитной истории в стране проживания покупателя. В России такой отчет предоставляет компания бюро кредитных историй.

Все эти вышеперечисленные документы необходимо перевести с русского на испанский языки у присяжного переводчика в Барселоне. 

Присяжный переводчик, это специальный титулованный переводчик с лицензией. Поэтому до вашего приезда в Барселону, например за неделю, все вышеуказанные документы можно отправить на электронную почту компании LUXBARCELONA, и по вашему приезду эти документы будут уже переведены на испанский язык и готовы для предоставления в банк и открытия счета. 

Банк рассматривает ваши документы 48 часов и после авторизации вы можете уже получить номер счета и пользоваться им. 

В течение нашего визита в банк, менеджер будет задавать вам вопросы, например, для каких целей приобретается недвижимость, есть ли в собственности другая недвижимость где-либо, есть ли несовершеннолетние дети и т д 

При расчете ежемесячной квоты (платежа) по ипотеке банк берет в расчет 30% (иногда 33%) от вашего месячного дохода. То есть, если ваша заработная плата составляет 1000 евро в месяц, то ваша ежемесячная квота составит не более 300 евро в месяц. 

Испанские банки НЕРЕЗИДЕНТАМ дают 60% от оценочной стоимости объекта под проценты. Банки предлагают два типа процентной ставки: фиксированная и плавающая. 

Фиксированная ставка для нерезидентов может варьироваться от 2% и выше, а плавающая ставка рассчитывается по формуле: ставка банка, например 1,5% + европейский индекс EURIBOR. По состоянию на ноябрь 2019 года этот индекс имел отрицательное значение и составил -0,3% , и в настоящий момент брать плавающую ставку выгоднее так как она будет ниже фиксированной. Но есть риск того, что через 2-3 года этот индекс из отрицательного значения вырастет до положительного и тогда такие условия будут не так выгодны, как фиксированная ставка. Здесь уже право выбора остается за вами как покупателем. 

Если вы уже выбрали на момент открытия счета квартиру, которую вы будете приобретать, то банк сразу вам  предоставит простую симуляцию по получению ипотечного кредита или вы также ее можете сделать вот по этой ссылке 

https://www.idealista.com/en/hipotecas/simulador-hipotecas/

Компания LUXBARCELONA сотрудничает с двумя банками в Барселоне: La Caixa или SABADELL. 

Интерес банка зависит от профиля клиента, чем выше ваши доходы в России, тем на более выгодные условия можно рассчитывать при выдаче ипотеки в Испании. 

В первый ваш приезд вы выбираете объект и резервируете его, подписываете документ о резервации выбранного ваши объекта. Сумма для резервации квартиры составляет 1% от стоимость объекта. Вы можете внести их наличными или оплатить через банковский перевод как с любого банковского счета. 

После открытия счета в Барселоне вы получаете вход в он-лайн банк, уезжаете в Россию и начинаете из России перевод вашей части средств для покупки на ваш открытый счет в испанском банке и готовится к сделке. 

Как только банк имеет всю информацию о приобретаемом объекте и получает одобрение на совершение операции в отделе рисков, в процесс вступает управляющая компания, которая сотрудничает с банком. Управляющая компания готовит все документы к сделке. 

Также в обязательном порядке проводится оценка квартиры. Если стоимость по оценке окажется ниже продажной стоимости объекта, то банк выдает ипотечный кредит по оценочной стоимости, а если стоимость по оценке окажется выше продажной стоимости объекта, то банк будет выдаст 60% от продажной стоимости.  

Вот ипотечный калькулятор, где вы можете проанализировать все цифры 

https://www.banki.ru/services/calculators/hypothec/

В течение нашего визита в банк, менеджер будет задавать вам вопросы, например, для каких целей приобретается недвижимость, есть ли в собственности другая недвижимость где-либо, есть ли несовершеннолетние дети и т д 

После открытия счета вы получаете вход в он-лайн банк, уезжаете в Россию и начинаете из России перевод средств на ваш открытый счет в испанском банке и готовится к сделке. 

Через 1-2 недели после резервации квартиры покупатель  и продавец подписывают между собой договор залога (по-испански «contrato de arras»). Сумма по этому договору составляет 10% от официальной продажной стоимости объекта. Сумма по договору поступает на счет продавца объекта или на счет агентства, продающего объект. Средства могут быть перечислены как с вашего открытого испанского счета, так и со счета в российском банке. 

Оставшаяся сумма по сделке будет уплачена в день подписания договора купли-продажи у нотариуса и перечислять ее нужно только с ИСПАНСКОГО счета, для чего он и открывается в испанском банке. 

Договор залога имеет стандартные условия, где в случае отказа от сделки со стороны продавца, он обязан выплатить покупателю, то есть вам, сумму залога в двойном размере, и при отказе от сделки со стороны вас как покупателя, залог не подлежит возврату покупателю. 

В договоре залога сразу прописываются сроки подписания основного договора купли-продажи у нотариуса.  В случае ипотеки, основная сделка может быть совершена в течение трех месяцев после подписания договора залога.   

Договор залога можно подписать в сканированном варианте, будучи в России, о чем делается заметка в тексте договора залога, что такой договор имеет юридическую силу даже со сканированными подписями сторон. И сумму залога вы также можете перечислить с вашего счета в российском банке. 

Поэтому следующий второй приезд в Барселону вы можете планировать уже на сделку к нотариусу. По закону вы как покупатель имеете право выбрать нотариуса у которого подписывать договор купли-продажи. 

1. После оценки квартиры банк занимается оформлением всех бумаг и подготовкой к сделке. Такой процесс может занять у банка 3 недели как минимум.   

2. Согласно новому закону принятому в июне 2019 года, в обязательном порядке до основной сделки у нотариуса покупателю необходимо подписать акт у нотариуса.  Нотариус зачитывает условия по ипотеке перед покупателем и спрашивает покупателя все ли ему понятно и т д . Как только подписан такой акт у нотариуса, можно выходить на основную сделку.  На подписании акта должен присутствовать продавец или его доверенное лицо. Вы можете доверить подписание акта и договора купли-продажи любому третьему лицу на основании доверенности. Ее можно выписать на доверенное лицо в первый ваш приезд в Испанию.

3. Нотариус в Испании несет полностью ответственность за прозрачность сделки, соответственно, если будет недоставать какого-либо документа, то нотариус такую сделку никогда не подпишет.

На момент подписания купли-продажи у вас на счету в испанском банке должна быть сумма, достаточная для совершения покупки. В случае с ипотекой на вашем счету должно быть 40 % от стоимости квартиры (так как остальные 60% нам дает банк) плюс сумма, покрывающая расходы по сделке. 

При покупке с ипотекой ваши затраты составят 11-12% от официальной стоимости объекта.

В затраты покупателя включается 

•  10 % от официальной стоимости объекта как налог с покупки
• оплата нотариальных услуг 
• регистрация договора купли-продажи в реестре собственников
• регистрация ипотечного договора в случае ипотеки

На сделке у нотариуса обязательно присутствует банковский сотрудник. В день сделки мы подписываем два договора, один договор купли-продажи объекта и второй — договор ипотечного кредитования. 

После подписания договора купли-продажи у нотариуса, вы становитесь полноправным собственником вашего объекта. Вам сразу же отдаются ключи от объекта недвижимости, вам выдается КОПИЯ  (copia simple) подписанного договора. С этим документом вы можете получать визы или прописаться в вашем доме, и копия является официальным документом для вас как собственника. Пока не получите оригиналы договора купли-продажи можете везде пользоваться копией.

Уплату налогов при совершении сделки вы можете поручить управляющей компании. Обычно такие компании работают с Нотариусом, у которого вы подписали сделку. Примерную сумму расходов по сделке вам посчитает перед сделкой нотариус и вы отправляете на банковский счет управляющей компании  сумму для уплаты всех налогов. Эту сумму необязательно отравлять в день сделки, можно и позже, но чем раньше вы ее перечислите, тем быстрее пойдет процесс регистрации собственности. 

В течение 1-2 месяцев после сделки идёт процесс регистрации вашей собственности в Реестре собственников, и по истечении этого срока Нотариус уведомляет вас о том, что процесс регистрации завершен и вы можете получить ОРИГИНАЛ договора купли-продажи.  Вам выдаётся остаток средств после оплаты все налогов и сборов. 

Ипотечный договор также проходит регистрацию и через 1-2 месяца банк вам выдаётся его оригинал в банке.